Magyar
Mit jelent a gyakorlatban az, ha végrehajtási jogot jegyeznek be egy ingatlanra? Hogyan korlátozza ez az ingatlan tulajdonjogával történő rendelkezését, akár az elajándékozását? Cikkünkben ezekre a kérdésekre adjuk meg a válaszokat.
Fontos: A cikkben a végrehajtási joggal terhelt ingatlan ajándékozását csak és kizárólag polgári jogi szempontból elemezzük.
A bejegyzett végrehajtási jog a gyakorlatban azt jelenti, hogy az ingatlan tulajdonosával szemben végrehajtási eljárást folytatnak, és ezalatt a végrehajtó az ingatlant lefoglalta, amelyet követhet egy árverésen történő értékesítés.
Az eljárást szabályozó végrehajtási törvény értelmében a lefoglalás (bejegyzett végrehajtási jog) nem teszi az ingatlant forgalomképtelenné, nem korlátozza a tulajdonjoggal történő szabad rendelkezést.
A jogszabály viszont azt is említi, hogy a lefoglalt ingatlanra vonatkozólag jogot csak úgy lehet szerezni, ha az nem sérti a végrehajtást kérő érdekét, és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg.
Az ajándékozás annyival speciálisabb az adásvételi szerződéshez képest, hogy az ajándékban részesülő fél nem fizet vételárat, vagyis ingyen jut tulajdonhoz. Az ajándékozási szerződést – az adásvételi szerződéshez hasonlóan – írásba kell foglalni. A megállapodásban az ingatlanra vonatkozó terheket az eljáró ügyvédnek/közjegyzőnek szükséges rögzíteni, és ilyen teher kifejezetten a végrehajtási jog.
Ebből adódóan a megajándékozottnak tudomást kell szereznie az ingatlant terhelő esetleges végrehajtási jogról. Figyelembe véve, hogy a törvény nem rendel elidegenítési és terhelési tilalmat a bejegyzett végrehajtási joghoz, polgári jogilag nincs akadálya annak, hogy a végrehajtási joggal terhelt ingatlan elajándékozzák.
Azt viszont nem szabad figyelmen kívül hagyni ebben az esetben sem, hogy a lefoglalt ingatlan vonatkozásban csak úgy lehet jogot szerezni, hogy a jogszerzés nincs kihatással a végrehajtást kérő jogaira és a végrehajtási eljárásra.
A gyakorlatban ez annyit jelent, hogy hiába lesz új tulajdonosa az ingatlannak (aki ellen esetleg nincs végrehajtási eljárás), a lefoglalt ingatlan vonatkozásában adós lesz. Ez egyben azt is jelenti, hogy az ajándékozás nem gátolja meg azt, hogy az ingatlant egy esetleges árverés során eladják.
A mindennapokban az is sűrűn előfordul, hogy az ajándékozással egyidejűleg az ajándékozó (aki ellen folyik a végrehajtási eljárás) holtig tartó haszonélvezeti jogot alapít önmaga részére. A haszonélvezeti jog az új tulajdonos rendelkezési jogát korlátozhatja, azonban a végrehajtási eljárásra nincs kihatással.
A végrehajtási törvény úgy rendelkezik, hogy amennyiben a haszonélvezeti jog jogosultja is felelős a végrehajtást kérő követelésének kielégítéséért, akkor egy esetleges sikeres árverés esetén a haszonélvezeti jogot törlik az ingatlan-nyilvántartásból, így a haszonélvezeti jog sem marad fent.
Polgári jogi szempontból tehát nincs probléma, ha a végrehajtási joggal terhelt ingatlant elajándékozzák. Azonban azt mindenképp szem előtt kell tartani, hogy az a végrehajtási eljárásra nincs kihatással. Így mindenképp javasolt az ajándékozást megelőzően, vagy azt követően a végrehajtási eljárás alapjául szolgáló jogviszonyt rendezni.
A blogcikk szerzője dr. Szoboszlai Anita ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.
){kind=icon}