Új építésű ingatlanok jótállása: mire terjed ki, és hogyan érvényesíthető a garancia?

Új építésű ingatlanok jótállása: mire terjed ki, és hogyan érvényesíthető a garancia?

2024-07-08 06:31:34
Forrás: ingatlan.com

Ha porszívót vagy fényképezőt vásárolunk, legtöbbször tudjuk, milyen jótállás vonatkozik a termékre, félretesszük a jótállási jegyet és ha szükséges, élünk a garanciával. Azt azonban kevesen tudják, hogy az új építésű lakóingatlanokra is vonatkozik kötelező jótállás. Lássuk, kihez kell fordulni, milyen jogaink és lehetőségeink vannak, ha beázik a tető, csöpög a csap, vagy leesik a csempe a falról új ingatlanunkban!


Mit értünk jótállás alatt?

A köznyelvben sokszor a garancia szinonimájaként használják, pedig a jótállás egy konkrét, jogi kifejezés. A jótállás az eladó fokozott felelősségvállalása a hibás teljesítésért, amivel az eladó azt garantálja, hogy az általa eladott termék nem hibás, és a jótállás ideje alatt nem is lesz az. 

Az erre vonatkozó szabályokat a Polgári Törvénykönyv, valamint a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Kormányrendelet tartalmazza (az említett jogszabályok főbb pontjait említjük ebben a cikkben, de teljes terjedelmükben nem kerülnek bemutatásra). 

A Polgári Törvénykönyv az alábbiak szerint határozza meg a jótállás szabályát: Aki a szerződés teljesítéséért jótállást vállal vagy jogszabály alapján jótállásra köteles, a jótállás időtartama alatt a jótállást keletkeztető jognyilatkozatban vagy jogszabályban foglalt feltételek szerint köteles helytállni a hibás teljesítésért. Mentesül a jótállási kötelezettség alól, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett.

Felek kötelezettségei

Az új lakóingatlanok adásvételénél az eladó szolgáltatása az általa újonnan felépített lakóingatlan, a vevő ellenszolgáltatása pedig a vételár megfizetése. Ebben a cikkben ezen kötelezettségek teljesítését vesszük alapul.

Mit jelent a hibás teljesítés?

A hibás teljesítést a Polgári Törvénykönyv a következőképpen definiálja: Hibás teljesítésről akkor beszélünk, hogy ha a szolgáltatás a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek [Ptk. 6:157. §]. 

Ha hibás teljesítés történik – például lepereg a festék, beázik a tető, vagy leesik a csempe – általában kijavítást vagy kicserélést jogosult kérni a vevő. Ha nem lehetséges vagy az eladó ezt nem vállalja, abban az esetben a kötelezett költségére a vevő maga javíthatja ki vagy javíttathatja ki a hibát. 

Mennyi időre szól a jótállás?

A Kormányrendelet a lakásoknak és lakóépületeknek egyes részeihez kapcsolódóan 3 különböző időtartamú jótállást állapít meg. A jótállás időtartama a műszaki átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától számított 3, 5, és 10 év. Az, hogy melyik elévülési idő vonatkozik az adott hibára az szintén a kormányrendeletben került meghatározásra. 

A kormányrendeletnek négy melléklete van, az első kettő mellékletben felsoroltakra 3 év jótállás vonatkozik. Ilyenek például a falak, kémények, főzőkészülékek, beépített bútorok. A harmadik mellékletben szereplő tételekre 5 év jótállás vonatkozik, ezek általában a tetőhéjalások, nyílászáró szerkezetek, klíma- és szellőzőberendezések, liftek. A negyedik mellékletben került felsorolásra a födém, teherhordó vázak, alapozási szerkezetek, talajvíz és talajnedvesség elleni szigetelések – ezekre már 10 év a kötelező jótállási idő. 

Figyelem, mivel ebben a cikkben nem tudjuk teljes terjedelmében bemutatni a mellékletek tartalmát, bármilyen hiba esetén célszerű pontosan ellenőrizni, melyik mellékletben található az, és ennek megfelelően meddig szól a kötelező jótállás!

Hogyan érvényesíthető a jótállás?

A lakóingatlan birtokának átruházásakor a jótállásra kötelezett köteles átadni a jótállási jegyet, de ha ez esetleg nem történt meg, ne aggódjunk: anélkül is fennáll és érvényesíthető a jótállási jog.

A jótállási jogokat az ingatlan tulajdonosa, annak értékesítését megelőzően pedig a megrendelő a kivitelezést végző vállalkozóval/szervezettel szemben érvényesítheti. Alapvetően elsődlegesen a kötelezettet (a Kormányrendelet alapján a vállalkozót, kivitelezőt) kell felkeresni, és vele közölni a hibákat. Ha a felek közötti egyeztetések nem vezetnek eredményre, akkor polgári peres úton lehetséges az igény érvényesítése.

Jótállás vagy kellékszavatosság?

A kellékszavatosság szintén egy törvényben előírt védelem a vevők számára ami minden adásvételre vonatkozik, függetlenül attól hogy új vagy használt ingatlanról van-e szó. A Polgári Törvénykönyv szerint olyan szerződés alapján, amelyben a felek kölcsönös szolgáltatásokkal tartoznak, a kötelezett a hibás teljesítésért kellékszavatossággal tartozik.

A kellékszavatosság és a jótállás lényegi különbsége a bizonyítási teherben rejlik. A kellékszavatosság alkalmazása során a vevőnek kell bizonyítania, hogy a hiba, mely vonatkozásában az igényét érvényesíteni kívánja, a teljesítés időpontjában is fennállt. A jótállásnál azonban ez a bizonyítás megfordul és az eladónak kell bizonyítania, hogy a hiba a birtokbaadás után keletkezett és az nem az ő tevékenységére vezethető vissza. 

Azaz láthatjuk, hogy a jótállás a kötelezett számára a szavatosságnál szigorúbb felelősséget jelent. Fontos különbség még a két jogintézmény között az elévülési idejük. A Ptk. alapján ingatlanok esetében a vevőt általában a teljesítéstől számított 5 évig illeti meg kellékszavatossági jog.

Jelen cikkben igen kis aspektusban tudtuk bemutatni mind a jótállás mind a kellékszavatosság jogintézményét. A cikk a teljesség igénye nélkül készült és egy általános képet kíván adni a jogi szabályozásról.

A blogcikk szerzője dr. Szoboszlai Anita ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.

ÚJ ÉPÍTÉSŰ INGATLANOK
5 tipp, amivel megelőzheted, hogy elhúzódjon az építkezés
5 tipp, amivel megelőzheted, hogy elhúzódjon az építkezés
Mindenki szeretne gyorsan építkezni, pontosabban minél hamarabb beköltözni új otthonába. A régi idők évekig elhúzódó, félbeszakadó kivitelezései sokak előtt rémálomként lebegnek. Az Imperial Holdingnál előszeretettel építünk modern technológiákkal készülő, gyorsépítésű házakat. Egy Liapor vagy Danish Fabrik házat lehetséges akár 4-5 hónap alatt kulcsrakészre megépíteni – ehhez azonban nem elég a technológia, a kivitelezés ideális feltételeit is meg kell teremteni. 
Átlépték a 1,5 milliós négyzetméterárat az új lakások Budapesten, megduplázódott a forgalom
Átlépték a 1,5 milliós négyzetméterárat az új lakások Budapesten, megduplázódott a forgalom
A tavalyi mélypont után az idei első fél évben látványos növekedést produkált a budapesti újlakáspiac. Éves alapon az új kínálat 90%-kal, a forgalom pedig bő kétszeresére bővült – derült ki az OTP legfrissebb, publikus beruházói és értékesítői adatokból összeállított Budapesti Újlakás Értéktérképéből.  Minden kerületben várható társasház-átadás, de továbbra is a XIII. kerület a legélénkebb, a projektek darabszáma alapján pedig a XI. kerület áll az élen. Idén a jelenlegi adatok szerint a tavalyinál 13%-kal több, mintegy 6450 új társasházi lakás átadására számíthatunk Budapesten, az 5%-os lakásáfa tavasszal bejelentett meghosszabbítása a kínálati és a keresleti oldalnak is segít.
Elképesztő lakásárak Budapesten: van, ahol 3 millió felett egy négyzetméter
Elképesztő lakásárak Budapesten: van, ahol 3 millió felett egy négyzetméter
Éves viszonylatban hatszázalékos, nem kirívó áremelkedést mért az Otthon Centrum a fővárosi új építésű lakások piacán, ahol az előző negyedévben is mindössze 1,9 százalékkal nőtt az átlagos négyzetméterár. Ugyanakkor a külső, illetve a belvárosi és budai kerületek között már háromszoros az árkülönbség.